Incorporação Imobiliária é a atividade empresarial que visa a produção e comercialização de unidades imobiliárias em edificações coletivas, é regulada pela Lei 4.591/64.
Seu conceito legal encontramos no parágrafo único do artigo 28 da legislação supra citada, pelo qual “considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas.”
Decidido pela realização da incorporação, o incorporador adquire o terreno por uma das formas legalmente admitidas (ex. compra e venda, permuta), elabora e aprova o projeto arquitetônico perante os órgãos competentes (administração pública, agua e esgoto e meio ambiente).
Aprovado o projeto, passa-se para o registro propriamente dito da incorporação perante o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca da situação do imóvel, arquivando o Memorial de Incorporação, convenção de condomínio, certidões da matriculas e vintenária, certidões negativas em seu nome, se for pessoa jurídica, desta e dos sócios, os quadros de áreas das futuras unidades autônomas, discriminando o custo unitário das diversas unidades, declarações de idoneidade financeira expedida por Instituições Financeiras.
Após a análise de toda a documentação, que vem discriminada no artigo 32 da lei de incorporação o Oficial de Cartório de Registro de Imóveis promoverá o registro da incorporação na matricula do terreno.
O registro da incorporação constitui ato básico do negócio de incorporação imobiliária, indispensável para a atividade do incorporador, pois, sem o arquivamento do memorial o incorporador não estará legitimado a promover a oferta pública para comercialização das unidades.
O negócio com os adquirentes pode ser formalizado mediante promessa de venda e compra de unidade futura em construção.
A realização da obra do empreendimento pelo incorporador deve ser feita de acordo com o projeto arquitetônico aprovado, as especificações e o prazo pactuado nos respectivos contratos.
Concluída a obra, o incorporador construtor deve obter o alvará de ocupação junto à Administração Pública, averbando-a no Registro de Imóveis, com a consequente individualização das unidades autônomas e instituição do condomínio, especificando as áreas privativas e áreas comuns do condomínio.
Como se percebe, a incorporação imobiliária tem estrutura e dinâmica complexas, podendo envolver o proprietário do terreno, o corretor que comercializa a venda das unidades, o arquiteto que desenvolve o projeto arquitetônico, engenheiros, advogados, empresas de publicidade, dentre outros profissionais.
O objetivo final da incorporação é, além da entrega das unidades aos adquirentes, a constituição de propriedade em unidades imobiliárias integrantes de conjuntos de imóveis, em geral edifícios.
Marcelo Carlos Correa é advogado atuante no Direito Empresarial Imobiliário